2017年7月21日，孝感市人民政府出台了《关于加强孝感城区住宅小区综合管理的实施意见》（孝感政规〔2017〕3号），这是继2011年11月9日我市第一部物业管理规范性文件《孝感市物业管理办法》（孝感政规〔2011〕5号）出台后又一部规范性文件。《关于加强孝感城区住宅小区综合管理的实施意见》（以下简称《意见》）的出台，推动了各行政职能部门深入住宅小区开展执法管理等方面工作，从而解决住宅小区综合管理存在的新情况、新问题。

1.住宅小区综合管理责任主体是谁？

《湖北省物业服务和管理条例》第五条明确规定：街道办事处应当在同级党组织领导和民政部门指导监督下，依法组织和指导本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解物业服务纠纷。这一规定充分说明了街道办事处作为国家行政机关的基层组织，承担着基层社会综合治理的主要工作职责，明确了街道办事处在小区综合管理中的主责地位，与小区实行属地管理的体制相符。此前的街道办事处对住宅小区管理少，管理基本上流于形式，相当一部分管理职能由物业服务企业承担，这是引起住宅小区综合管理混乱原因之一，既加重了企业负担，阻碍了行业发展，也引发了新的社会矛盾。基于这些考虑，坚持属地管理原则，应当明确街道办事处对住宅小区综合管理负总责。

《意见》明确，街道办事处是住宅小区管理统筹协调的主体，对住宅小区综合管理负总责。要将住宅小区综合管理纳入社区建设管理体系，明确分管领导、责任机构，落实人员和经费。街道办事处应当在同级党组织领导和民政部门指导监督下，依法组织和指导本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解物业服务纠纷。街道办事处应当建立住宅小区联席会议制度，联席会议由街道办事处召集，房管、公安、民政、城管等行政主管部门和居民委员会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位等各方代表参加，具体解决物业服务和管理活动中需要协调的问题。

2.社区居民委员会的主要任务是什么？

《意见》规定，在住宅小区综合管理中，社区居民委员会协助街道办事处做好与住宅小区管理及服务有关的工作。具体做好业主大会、业主委员会组建和换届工作，把好业主委员会候选人推荐、提名关，把符合条件的社区“两委”成员推选为业主委员会主任。社区居民委员会要加强对业主大会、业主委员会的指导和监督，积极宣传有关物业管理方面的法律法规和政策，维护业主合法权益；要调解物业服务纠纷，及时制止、报告物业服务企业服务中的违规行为；要对暂未成立业主委员会的，主动承担业主委员会的相关职责，对物业服务“弃管”的小区要履行临时托管责任。

3.业主委员会能为业主做什么？

《意见》明确，业主委员会是业主自治组织，要加强对业主的自我管理和服务，负责执行业主大会决定和决议，召集业主大会会议；代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；监督物业服务企业履行物业服务合同，维护业主合法权益；督促业主、物业使用人遵守业主公约，配合街道办事处、居民委员会调解物业服务纠纷；负责组织、监督住宅专项维修资金的筹集、使用；配合街道办事处、居民委员会、公安机关等做好物业区域内的社会治安、社区建设和公益宣传等工作；引导业主按时缴纳物业服务费，定期在小区醒目位置公告业主缴费情况，对恶意欠费的业主，协助物业服务企业通过司法途径解决，对公职人员恶意欠费的，可告知所在单位。

4.由谁指导组建业主委员会并监督运行？

《意见》明确，民政部门要进一步完善现代社区治理体系，将业主委员会建设作为基层社会治理的基础性工作，纳入基层民主建设的范畴，着力构建关系明确、运行规范、服务高效的社区自治新格局；要切实加强对街道办事处、居民委员会履行业主委员会组建、换届选举和日常运行中相关工作职责的指导监督，对其履职情况进行考核。

5.开发建设单位和物业服务企业对业主应尽哪些义务？ 

《意见》明确，开发建设单位应当保证工程建设质量，负责做好工程项目前期物业、物业交付交接、后期保修维护等相关工作。物业服务企业要积极引进“智慧物业”平台，逐步实现住宅小区智能化、精细化和透明化管理。要按照物业服务合同、国家有关物业服务的规范提供物业服务，做好住宅小区内的安全防范、环境卫生工作，加强对物业的共用部位、共用设施设备养护，主动调解物业矛盾纠纷，第一时间发现、劝阻、制止小区内违法改扩建、噪声扰民、毁绿种菜、乱停乱放、堵塞消防通道等行为，并及时向相关行政执法部门报告。

6.住宅小区物业质量及维修谁负责？

住宅小区交接验收实行“谁签字、谁负责”。《意见》明确，规划部门要严格落实住宅小区的规划配套，建设部门严把竣工验收备案关。新建住宅小区供水供电供气设施的规划和验收必须由相关专营单位负责参与把关，相关设施建设完成并经验收合格后，相关专营单位直接承接管理。严格落实住宅小区物业质量保修制度。分期验收的新建小区共有的给排水、道路、绿化等基础设施，其物业保修期以最后一期竣工验收合格的保修期限为准（法律另有规定的从其规定）。超出物业保修期范围的，住宅小区公用部位和公有设备设施的维修，由小区业主委员会申请住宅专项维修资金予以修缮，或者授权委托物业服务企业代为办理。

7.住宅小区内违建、毁绿、油烟扰民等违规行为谁来管？

《意见》明确规定，综治部门负责牵头组织相关部门开展平安小区创建工作；房屋主管部门负责查处违规租赁住房的行为；建设部门负责房屋建设质量监管，督促施工单位和开发建设单位依法履行保修责任，查处住宅小区房屋违规装饰装修的行为；城管部门负责查处住宅小区毁绿种菜、砍伐树木和养殖家禽、噪声油烟扰民、占道经营、乱搭乱建等行为；公安机关负责督促、指导住宅小区落实治安管理、安全防范和消防工作，加强实有人口管理，规范烈性犬和大型犬管理，协调处理严重影响住宅小区管理秩序的行为；规划部门负责查处住宅小区内建筑控违、未经规划审批擅自扩开门（窗）、开挖建筑底层地面、改变房屋结构、新建或者扩建建筑面积等行为；环保部门负责住宅小区内社会生活噪声及周边商业噪声的监测工作；质监部门负责加强对电梯、机械式停车设备、锅炉等特种设备的安全监管；工商部门负责住宅小区内违规开办企业的治理工作；物价部门负责对前期物业服务收费实施监督管理，负责查处价格违规行为，受理物业服务费咨询及投诉；教育部门负责查处住宅小区内违规开办教育培训等行为；司法行政部门负责指导街道办事处、社区建立健全人民调解组织和工作机制，加强住宅小区矛盾纠纷的疏导、调解。

8.行政执法谁监督？

各行政执法部门在街道办事处统一协调下，在辖区住宅小区醒目位置制作执法公示专栏，公示本部门执法内容、执法流程、执法责任人、联系电话等。物业服务企业建立报告登记台账，对第一次报告的问题不能及时到场处理回复的，向相关行政管理执法单位主要负责人通报；对第二次报告仍然置之不理或者是处理不及时的，向市住宅小区综合管理议事协调领导小组办公室反映；对第三次报告还不能解决问题的，纪律监察机关对相关行政管理执法单位追责问责。

9.建设单位选用的前期物业服务企业合法吗？

住宅小区的开发建设单位在业主、业主大会首次选聘物业服务企业前，应当采取招标投标方式公开选聘前期物业服务企业。投标人少于三个或者住宅面积不超过三万平方米的，经房屋主管部门批准，可以采取协议方式选聘前期物业服务企业。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，并报房屋主管部门备案。

10.物业服务企业完成了承接查验工作吗？

开发建设单位应当在物业交付使用前，与选聘的前期物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作，并按照国家规定移交承接查验资料。住宅小区成立业主大会的，前期物业服务企业应当在业主大会成立后，及时向业主委员会移交物业承接查验档案；暂未成立业主大会的，移交居民委员会代管。房屋主管部门、街道办事处应当加强物业承接查验工作的督促和指导。

11. 物业服务质量好坏谁监管？

物业服务质量由房管部门监督检查，督促物业服务企业及时排查、解决服务中存在的问题。完善以业主评价为主，街道办事处、居民委员会、业主委员会评价为辅的物业服务质量考评体系，每年公布排名。建立健全诚信监管体系，完善信用管理平台建设，定期公布物业服务企业诚信记录，促进市场优胜劣汰。对物业服务企业中断或变相中断供水、供电、供气、供热等严重损害业主合法权益的，擅自撤离物业区域、停止物业服务的，被解聘后未按照规定办理交接手续、拒不退出的，泄露业主信息或者对业主进行骚扰、恐吓、打击报复、采取暴力行为的，直接纳入企业信用黑名单。物业服务行业协会应当加强行业自律管理，制定物业服务规范和等级标准，建立和完善物业服务企业及其从业人员的自律制度，提高物业服务水平。

12.老旧住宅区历史遗留问题如何解决？

一要加大专业经营设施设备直管改造力度。积极组织开展老旧住宅小区供水、供电、供气、通信直管情况调查，摸清底数，加大直管改造力度，根据不同年限，制订直管整改计划。改造资金按照开发建设单位和业主分摊、政府适当补助的办法筹措。改造后的住宅小区内的供水、供电、供气等专业经营设施设备，必须做到“一户一表”计量终端收费。二要建立“弃管”老旧住宅小区财政补助制度。按照轻重缓急的原则，由街道办事处牵头，对年代久远、基础设施破损严重、开发建设单位保修期满、“弃管”2年以上的老旧住宅小区进行改造，改造经费多方筹集。市、区两级财政给予同比适当补助，业主自筹比率不少于20%。（孝感市房管局）