《孝感市公共租赁住房管理办法》解读

孝感市政府法制办主任吴婕

2012年1月31日，市政府第1次常务会议审议通过了《孝感市公共租赁住房管理办法》（以下简称《办法》），并于3月9日以孝感政规[2012]2号文件正式印发。《办法》是一部事关民生的重要规范性文件，其颁布实施对于解决中低收入群体住房困难，构建和谐孝感具有重大意义。

一、《办法》制定的背景和过程

推进保障性住房建设，是解决城市中低收入家庭以及其他住房困难群体的一项重要举措。国家先后出台了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《省人民政府关于进一步加强住房保障工作的意见》等有关文件，市政府高度重视保障性住房建设这一民生工程，先后于2007年、2010年出台了《孝感市经济适用房管理实施办法》（孝感政发[2007]27号）、《孝感市城区保障性住房配建试行办法》（孝感政规[2010]3号）文件分别对经济适用房和商品房开发配建廉租房和公共租赁住房事项进行了规定。

2011年3月省政府办公厅出台了《关于加快发展公共租赁住房的实施意见》，9月国务院办公厅出台了《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》，明确把公共租赁住房作为保障性住房的一种主要形式，大力推广。为了贯彻国、省文件要求，加快我市公共租赁住房建设，规范管理，市房产局在赴重庆、石家庄和黄石等地进行了学习考察公共租赁住房建设经验的基础上，起草了《办法》（草案），并报送市政府法制办审查修改。市政府法制办将《办法》（草案）发送相关部门和各县（市）区征求意见，并在网上公开征求社会各界的意见，结合征求意见情况，市政府法制办会同起草单位对《办法》（草案）进行了6轮修改，形成《办法》（审修稿），并提交市政府第1次常务会议审议通过。

二、《办法》的总体结构及概要

《办法》分为7章，共41条：第一章总则，明确了《办法》立法依据、适用范围、公共租赁房的定义及各相关部门的工作职责；第二章房源筹集和建设，明确了公共租赁住房的5类房源筹集渠道、各类房源公共租赁住房建设的报批程序、套型面积、建设标准、房屋权属等；第三章资金筹集和政策支持，明确了政府投资建设的公共租赁住房的7类资金来源及公共租赁住房建设所享受的税收优惠政策和资金补助；第四章保障对象，明确了公共租赁住房面向的三类保障对象及各类保障对象必须符合的条件。第五章配租管理，明确规定了公共租赁住房配租分类轮候制度及租金标准；第六章监督管理，明确了公共租赁住房的承租管理及对相关部门在公共租赁住房监督管理中的违法、违规行为的责任追究制度。第七章附则，明确了《办法》的有效期限。

三、《办法》规定的重点事项

（一）关于公共租赁住房的房源筹集渠道

为了扩大公共租赁住房供给，《办法》规定了公共租赁住房的五种筹集渠道：1、政府投资建设、收购、租用的; 2、商品住房开发以及城中村、旧城、棚户区改造项目中配套建设的，要求按照建设项目总建筑面积的5%配建公共租赁住房; 3、用工单位为了解决本单位职工住房困难，通过投资购买、利用自用土地建设、对闲置厂房、仓库、办公等非住宅进行改建等方式自行建设的公共租赁住房;4、廉租住房、经济适用住房和其他公有住房转换的; 5、社会捐赠及其他渠道筹集的。

（二）关于政府投资公共租赁住房建设的资金来源

政府投资公共租赁住房建设，是政府对民生的一种职责，为了确保政府履职到位，《办法》规定了政府投资建设的公共租赁住房7种资金筹措渠道：1、上级对公共租赁住房建设的专项补助资金及其他住房保障补助资金满足廉租住房保障资金后的结余部分；2、财政预算安排的公共租赁住房建设资金；3、从土地出让净收益中按比例计提用于保障性住房建设的资金；4、 提取贷款风险准备金和管理费后的住房公积金增值收益余额；5、政府融资的资金；6、出租、出售公共租赁住房及配套设施回收的资金；7、社会捐赠及其他渠道筹集的资金。

（三）关于公共租赁住房的权属登记

公共租赁住房来源包括两大部分。一是政府投资的，二是社会投资的，为了明确公共租赁住房产权，《办法》规定：政府投资新建、收购、配建的公共租赁住房，房屋产权登记在政府指定的投资机构名下，由住房保障和房屋管理部门负责管理。其他投资建设主体建设的公共租赁住房，产权登记在建设单位名下，并由产权单位负责管理。

（四）关于公共租赁住房的三类保障人群及申请人资格认定

本《办法》明确规定公共租赁住房主要保障的三类群体为：城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工、外来务工人员中无力通过市场来解决住房的困难群体。城市中等偏下收入住房困难家庭是指具有本地户口，家庭人均年收入低于上年度申请地人均可支配收入的80%，并无私有住房或私有住房人均住房面积低于16平方米；新就业职工是指具有本地户口的毕业未满五年的大中专毕业生；外来务工人员，此类人员无户籍限制，只要求在就业地具有稳定的劳动关系。

（五）关于公共租赁住房的配租管理

公共租赁住房配租实行分类管理的原则。一是政府投资建设的公共租赁住房，此类住房的配租实行轮候制。轮候批次以市县住房保障主管部门核准的时间顺序确定；廉租住房保障对象、市县人民政府引进的特殊人才、省部级以上劳模、全国英模、荣立二等功以上的转业、复员、退伍军人等特殊人群家庭实行优先配租；连续三次未获配租的申请人，可直接由住房保障部门安排配租。二是政府统一管理外的公共租赁住房的配租，应在住房保障和房屋管理部门的监督指导下，由产权单位编制配租及运营管理方案，报住房保障和房屋管理部门备案。

（六）关于公共租赁住房的租金及物业费用

《办法》规定公共租赁住房租金标准由物价部门会同当地财政、住房保障和房屋管理部门依据经济社会发展水平、租赁对象支付能力以及市场租金水平等因素综合确定,原则上控制在同地段同类住房市场租金标准的60%左右，最高不超过70%。符合廉租住房保障条件的对象租赁公共租赁住房的，可按配租面积申请廉租住房租赁补贴，廉租住房租赁补贴资金可直接抵扣公共租赁住房租金。租赁期间发生的物业管理费、水电费、燃气费、有线电视费等均由承租人负担。

 (七) 关于公共租赁住房的退出机制

公共租赁住房作为保障性房源，租金实行的是政策性定价， 与市场租金存在较大的利差，因此，存在寻租的空间。为了有效清除“寻租”现象，加强对承租人管理十分必要。管理的关键是对承租人承租资格的甄别，以及对不符合条件者及时清退。为此，《办法》规定公共租赁住房实行动态管理，要求住房保障和房屋管理部门建立公共租赁住房管理信息系统和租赁管理台账，并会同民政、公安等部门每年对公共租赁住房保障对象的收入、人口、住房等情况进行核查。并规定了公共租赁住房的退出、收回、管理机制：承租合同期满或承租人通过购买、受赠、继承、租赁等方式取得其他住房，或收入水平超过收入标准，不再符合公共租赁住房申请条件，必须退出公共租赁住房。同时《办法》还规定了出租人可以收回公共租赁住房的八种情形，承租人有规定情形之一的，出租人可以收回公共租赁住房，有违规情形的承租人5年内不得再次申请租赁公共租赁住房。

（八）关于公共租赁住房的租期及产权的转让

公共租赁住房合同期限一般为3年。租赁合同期满后承租人仍符合规定条件的，可以申请续租。租赁满一定年限后，符合条件的承租人可优先申请购买居住的公共租赁住房。