规范物业管理  构建和谐民生

——《孝感市物业管理办法》解读

孝感市人民政府法制办公室主任  吴婕

2011年11月3日，孝感市人民政府第45次常务会议审议通过了《孝感市物业管理办法》（以下简称办法），并于11月9日正式颁布施行。物业管理事关民生，与人民群众生活密切相关，对建设和谐社区、和谐孝感具有重要影响，《办法》的颁布施行是我市物业管理法制建设的一件大事，充分体现了市委市政府以人为本、创新社会管理、依法治理的执政理念。

一、制定《孝感市物业管理办法》的必要性和背景

1、必要性。2003年，国务院《物业管理条例》颁布施行以来，我市物业管理工作取得了一定的成绩，全社会对物业管理的认识不断提高，物业管理领域逐步扩大，行业发展初具规模，物业管理在整个城市建设和管理中正发挥出越来越重要的作用。但是，随着经济发展和人民物质文化生活水平的提高，社会各界和广大市民对物业管理更为关注，对物业服务提出了更高的要求。但《物业管理条例》是指导全国物业管理工作的法规，一些规定比较原则，具体到实践中有些方面存在空白，而湖北省尚未出台实施细则，这就需要各地结合实际，针对本地区物业管理中存在的突出问题，制定操作性强、明确具体的办法。

2、背景。2009年10月，市人大常务委员会组织部分人大代表视察孝感城区物业管理及贯彻《物业管理条例》的实施情况，指出我市应出台物业管理的规范性文件，以指导全市物业管理工作的健康发展。2010年3月，市房管局按照市政府的指示精神，代起草了《孝感市物业管理办法》草案，并报送市政府法制办审查。为了做好《办法》草案的审查修改，市政府法制办将《办法》草案在bt365全程担保下载上公开征求社会各界的意见，共收集意见76条。并召开了7场次分别由市直相关部门、业主代表、建设单位、物业服务企业、街道社区负责人参加的“立法”座谈会，充分听取了各方意见。《办法》草案从起草、征求意见、修改、完善，先后十二易其稿，充分体现了开门立法、科学立法的精神。《办法》的颁布实施，为规范物业管理活动，理顺业主、物业服务企业、建设单位之间利益关系，进一步明确各级政府和职能部门职责，提供了制度条件。

二、制定《孝感市物业管理办法》的依据

1、法律。2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》第二编第六章业主的建筑物区分所有权，共计有14 个条文,即自第70 条至第83 条之规定,规定了业主的专有权、共有权及共同管理权等方面的内容，是物业管理的重要依据。

2、行政法规。2007年10月1日起施行《物业管理条例》（修订）是国务院为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境而制定的管理条例。《条例》是本《办法》的直接依据。

3、国家部委规范性文件。住房和城乡建设部颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》、《物业承接查验办法》分别对业主大会、业主委员会及物业承接方面的事项作了规定，是《办法》的重要依据。

三、《孝感市物业管理办法》的主要内容

《办法》共65条，分为10章：第一章总则，明确了《办法》立法依据、适用范围及各相关部门的工作职责；第二章物业管理区域，明确了物业管理区域划分的原则和程序等；第三章附属设施设备的配置，明确了物业管理用房及附属设施设备的配套问题；明确了水、电、气等计量表实行专有部分一户一表，共有部分安装独立计量表，由相关专业经营单位负责向最终用户进行收费等；第四章业主大会及业主委员会，明确了业主大会和业主委员会的运作程序；明确了业主大会和业主委员会的成立、选举及职责；明确了街道办事处、乡镇人民政府对业主大会和业主委员会的指导、监督职责；第五章前期物业管理与物业交付，明确了前期物业管理招投标；物业交付使用应具备的条件等；第六章物业管理服务，明确了物业管理的一般规定、物业服务合同、物业服务收费等；第七章物业的使用与维护，明确了物业的使用、物业的装饰装修、车位车库的使用管理、物业的维护等；第八章旧住宅区的物业管理，明确了老旧住宅区逐步推行物业管理的模式；第九章、第十章法律责任、附则，明确了对违反本《办法》的物业管理活动各方及政府相关工作人员的责任追究，以及文件的有效期。

四、《孝感市物业管理办法》的制度创新

1、关于物业管理区域的划分问题。明晰物业管理区域是实施物业管理活动的前提和基础。无论是新建物业还是已建成的物业，只要是实施物业管理，都应该对区域进行划分，因此，《办法》第二章按照有利于业主资源共享、统一管理的原则对物业管理区域的划分依据和标准进行了明确规定，划分依据是物业的建设用地规划许可证确定的红线图，划分标准是：凡物业配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域。

2、明确了物业管理用房不得低于80平方米。国务院《物业管理条例》规定，“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”，但具体到物业管理用房配置的比例则没有明确规定。参照外地做法并结合我市实际，《办法》对物业管理用房的配置比例进行了明确：“建设单位应当按照规定无偿配置物业服务用房，物业服务用房包括物业服务企业办公用房和业主委员会议事活动用房。配置物业服务用房的建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的千分之二，并不少于80平方米”。

3、明确了业主委员会经费的筹措渠道。考虑到解决业主委员会在其运作过程中的经费问题，《办法》规定，物业管理区域召开“首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担”，“业主大会、业主委员会的运作经费从物业管理区域内共用部位、共用设施设备的利用收益中列支或由全体业主分摊，具体额度由业主委员会提出预算，并由业主大会表决通过”，同时也规定了业主委员会应当在每年三月底前公布上一年度业主大会、业主委员会运作经费的使用情况，接受全体业主的监督。

4、设立了业主委员会候补委员制度。针对业主委员会委员在任期内可能因各种原因（如搬迁等）丧失委员资格，在此情况下，按照建设部《业主大会和业主委员会指导规则》的有关规定，需要召开业主大会增补业委会委员。但在业主大会无法按期召开的情形下，业主委员会可能无法按规定履行职责（因业主委员会召开要有半数委员参会、形成决议要经全体委员半数通过等），因此，有必要形成一种具有操作性的补缺制度，我们借鉴深圳市的作法，设立了业主委员会候补委员制度，即候补委员按得票多少依次递补，《办法》第十八条、第十九条、第二十条对此作出了明确规定。

5、明确了物业的交付的条件。近年来因物业交付引发的矛盾较多，因此《办法》第二十七条从十一个方面对新建住宅小区的配套建筑及设施设备的交付条件进行了明确规定，以维护购房人的合法权益。

6、明确了水电气等商品的终端收费问题。物业管理活动中的矛盾纠纷有相当一部分是终端收费不到位引发的，为解决这一问题，《办法》规定“物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据双方约定向专业经营单位收取劳务费。专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务”。

7、明确规定了住宅用房改为经营性用房的条件。近年来，一些住宅小区的餐饮店不断增多，因油烟、噪音扰民引发的投诉也不断增多，因此根据《物权法》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关条文规定，《办法》明确了“房屋交付后，业主或者物业使用人应当按照权属登记用途使用物业，不得违反法律、法规以及管理规约将住宅改变为经营性用房。业主因特殊情况需要将住宅改变为经营性用房的，应当遵守法律、法规以及管理规约的规定，并经有利害关系的业主书面同意”。

8、关于旧住宅区的物业管理问题。老旧住宅小区因其建设使用时间较长，基础设施不配套、不完整，往往没有实行物业管理，为使物业管理逐步覆盖到这些小区，《办法》第八章专门对旧住宅小区的物业管理分类提出三种模式：一是条件成熟的住宅小区，全面推行社会化物业管理；二是单位自建住宅小区，实行自治管理；三是分散住宅小区（组团），实行联合管理。各住宅小区可根据房屋、环境、配套设施和房屋产权的状况、居民的承受能力、服务需求以及消费意愿的实际情况，因地制宜，确定物业管理模式。